Les étapes clés pour calculer votre capacité d’emprunt immobilier

Acquérir un bien immobilier est un projet de vie qui nécessite une planification minutieuse et une bonne compréhension de vos finances. Avant de vous lancer dans la recherche d'un logement, il est essentiel de connaître votre capacité d'emprunt. C'est-à-dire le montant maximum que les banques sont prêtes à vous prêter. Cette information vous permet d'évaluer votre budget, de définir vos critères de recherche et de négocier les meilleures conditions de prêt.

Évaluer vos revenus et vos charges

La première étape consiste à analyser vos revenus et vos charges afin d'évaluer votre capacité de remboursement mensuel.

Revenus à prendre en compte

• Salaire net mensuel : Il s'agit de votre salaire après déduction des impôts et des cotisations sociales. Par exemple, si vous percevez un salaire brut de 3 000 € par mois, votre salaire net peut être d'environ 2 000 €.
• Revenus locatifs : Si vous êtes propriétaire d'un bien immobilier que vous louez, les loyers perçus doivent être inclus dans le calcul. Par exemple, si vous louez un appartement pour 800 € par mois, cette somme doit être ajoutée à vos revenus.
• Pensions : Les pensions de retraite, d'invalidité ou d'autres revenus réguliers doivent être inclus dans le calcul. Par exemple, si vous percevez une pension de retraite de 1 200 € par mois, cette somme est à prendre en compte.
• Indemnités : Si vous percevez des indemnités (chômage, maladie, etc.), tenez-en compte, même si elles sont temporaires. Par exemple, si vous percevez une indemnité chômage de 1 000 € par mois, cette somme est à prendre en compte dans votre capacité d'emprunt.

Charges à prendre en compte

• Loyer : Si vous êtes locataire, votre loyer mensuel est une charge importante. Par exemple, si vous payez un loyer de 700 € par mois, cette somme est à prendre en compte dans votre budget.
• Crédits en cours : Tous les crédits en cours, comme les prêts personnels, les crédits à la consommation ou les emprunts automobiles, doivent être pris en compte. Par exemple, si vous avez un prêt personnel de 200 € par mois, cette somme est à prendre en compte dans votre budget.
• Impôts : Les impôts fonciers, la taxe d'habitation et les impôts sur le revenu sont à inclure dans le calcul. Par exemple, si vous payez 150 € d'impôts fonciers par mois, cette somme est à prendre en compte dans votre budget.
• Charges fixes : Les charges fixes comprennent les abonnements (téléphone, internet, etc.), l'assurance habitation, les frais de transport, les factures d'énergie et les charges de copropriété. Par exemple, si vous payez 300 € de charges fixes par mois, cette somme est à prendre en compte dans votre budget.

Pour vous aider à organiser vos revenus et vos charges, vous pouvez utiliser des tableaux de calcul ou des applications mobiles spécialisées en gestion budgétaire. Par exemple, le tableau ci-dessous montre un exemple concret de calcul des revenus et des charges pour un couple:

Calculer votre taux d'endettement

Le taux d'endettement est un indicateur essentiel pour évaluer votre capacité à rembourser un prêt. Il mesure le ratio entre vos charges fixes et vos revenus mensuels. Un taux d'endettement élevé peut réduire vos chances d'obtenir un prêt immobilier ou entraîner des conditions de prêt moins avantageuses.

Calcul du taux d'endettement

La formule pour calculer le taux d'endettement est la suivante :

Taux d'endettement = (Charges fixes / Revenus mensuels) x 100

Dans l'exemple précédent, le taux d'endettement du couple est de 32 % (1 600 € / 5 000 € x 100). Le taux d'endettement maximum acceptable par les banques est généralement compris entre 33 % et 35 %. Cependant, ce taux peut varier en fonction de plusieurs facteurs, notamment la durée du prêt, le type de bien immobilier et le profil du demandeur.

Conseils pour améliorer votre taux d'endettement

Si votre taux d'endettement est élevé, vous pouvez l'améliorer en réduisant vos charges ou en augmentant vos revenus. Voici quelques conseils :

• Négocier la réduction de vos mensualités de crédit en cours : Contacter votre banque pour négocier un taux d'intérêt plus bas ou une durée de remboursement plus longue.
• Réduire vos dépenses superflues : Analyser vos dépenses et identifier les postes où vous pouvez réaliser des économies.
• Chercher des solutions pour diminuer vos charges fixes : Comparer les offres d'énergie, de téléphonie, d'internet et rechercher des alternatives plus économiques.
• Augmenter vos revenus : Rechercher un emploi mieux rémunéré, effectuer des heures supplémentaires ou développer une activité complémentaire.

Calculer le montant maximal empruntable

Une fois que vous avez évalué vos revenus et vos charges et déterminé votre taux d'endettement, vous pouvez calculer le montant maximal que vous pouvez emprunter. Il existe plusieurs outils en ligne et simulateurs de prêt immobilier qui peuvent vous aider à réaliser ce calcul.

Facteurs qui influencent le montant empruntable

• Taux d'intérêt : Le taux d'intérêt appliqué au prêt détermine le montant des mensualités et, par conséquent, le montant que vous pouvez emprunter. Un taux d'intérêt plus élevé signifie que vous devrez rembourser un montant total plus important sur la durée du prêt.
• Durée du prêt : La durée du prêt, exprimée en années, influence le montant des mensualités et le montant total des intérêts à payer. Une durée de prêt plus longue implique des mensualités plus faibles, mais un montant total des intérêts plus élevé.
• Valeur du bien immobilier : La valeur du bien immobilier que vous souhaitez acheter limite également le montant du prêt que vous pouvez obtenir. Les banques fixent généralement un ratio d'emprunt maximal, souvent compris entre 80 % et 90 % de la valeur du bien.
• Apport personnel : Votre apport personnel, c'est-à-dire le montant d'argent que vous investissez dans l'achat du bien, est un facteur important qui peut influencer le montant du prêt. Un apport personnel plus important permet de réduire le montant à emprunter et d'obtenir des conditions de prêt plus avantageuses.

Par exemple, si vous souhaitez emprunter 200 000 € sur une durée de 20 ans avec un taux d'intérêt de 1 %, votre mensualité sera d'environ 950 €.

Prendre en compte les frais annexes

Il est important de ne pas négliger les frais annexes liés à l'achat d'un bien immobilier, car ils peuvent impacter votre budget et votre capacité d'emprunt.

Frais liés à l'achat du bien

• Frais de notaire : Ces frais correspondent à environ 7 à 10 % du prix du bien. Par exemple, si vous achetez un appartement pour 200 000 €, les frais de notaire pourraient s'élever à environ 14 000 €.
• Frais de courtage : Si vous passez par un agent immobilier, vous devez prendre en compte les frais de courtage. Ces frais sont généralement compris entre 5 % et 10 % du prix de vente du bien, négociables avec l'agent immobilier.
• Frais d'agence : Si vous louez un bien immobilier, des frais d'agence peuvent s'ajouter à votre budget. Ces frais sont généralement à la charge du locataire et peuvent varier en fonction du type de bail et de l'agence immobilière.
• Frais d'hypothèque : Si vous contractez une hypothèque, des frais d'hypothèque sont à prévoir. Ces frais sont généralement compris entre 0,5 % et 1 % du montant emprunté.

Frais liés au prêt immobilier

• Frais de dossier : Ces frais correspondent aux frais administratifs liés à l'étude de votre dossier de prêt. Ils peuvent varier en fonction de la banque ou de l'institution financière. Il est conseillé de se renseigner auprès de plusieurs établissements pour comparer les offres et les frais.
• Frais de garantie : Si vous souscrivez une assurance garantie, des frais de garantie peuvent s'ajouter. Ces frais sont généralement compris entre 0,1 % et 0,5 % du montant emprunté et servent à couvrir les risques de non-remboursement du prêt.
• Frais d'assurance : L'assurance emprunteur est obligatoire et peut représenter un coût supplémentaire. Il existe différents types d'assurance emprunteur avec des tarifs et des garanties variables. Il est important de comparer les offres et de choisir la formule la plus adaptée à votre situation.
• Frais de courtage : Si vous faites appel à un courtier en prêt immobilier, des frais de courtage peuvent être appliqués. Ces frais sont généralement compris entre 0,5 % et 1 % du montant emprunté et servent à rémunérer le courtier pour son expertise et ses services.

Il est important de bien intégrer ces frais supplémentaires dans votre calcul de la capacité d'emprunt afin d'éviter des surprises et de vous assurer que votre budget est adapté à vos besoins.

Conseils supplémentaires pour réussir votre projet immobilier

Pour maximiser vos chances de réussite et réaliser votre projet d'achat immobilier, voici quelques conseils supplémentaires:

• Contacter un courtier en prêt immobilier : Un courtier peut vous accompagner dans la recherche des meilleures offres de prêt et vous fournir des conseils personnalisés. Il peut également vous aider à négocier les conditions du prêt et vous guider dans les différentes étapes du processus d'emprunt.
• Négocier son prêt immobilier : N'hésitez pas à négocier le taux d'intérêt et les conditions du prêt. Plus votre apport personnel est important, plus vous avez de chances d'obtenir des conditions avantageuses. N'hésitez pas à comparer les offres de plusieurs banques et institutions financières avant de prendre une décision.
• Comparer les offres d'assurance emprunteur : L'assurance emprunteur est obligatoire et peut représenter un coût important. Il existe différents types d'assurance emprunteur avec des tarifs et des garanties variables. Il est important de comparer les offres et de choisir la formule la plus adaptée à votre situation.

Pour approfondir votre connaissance de la capacité d'emprunt immobilier, vous pouvez consulter des sites internet spécialisés, des blogs consacrés à l'immobilier et des guides pratiques. Des applications mobiles peuvent également vous aider à simuler vos mensualités et à gérer votre budget.